すーさんの不合理な資産運用

合理的な資産運用をしたいと試行錯誤する30代サラリーマンのブログです。株式、投資信託等への投資や不動産、税金、子育ての話等、自分の体験、実践している内容について記していきたいと思いきます。

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前回は、2度目の訪問のライフプランニング部分まででした。

簡単にまとめると、デベロッパーからの独立性は担保されていつつも、試算内容にはやや不足している点がある印象でした。

2回目の訪問では、ライフプランニング以外にも、現住居の売却査定と、周辺中古相場の話が残っていますので、まずはそこから。

現住居の売却査定については、買値の100%~110%程度という査定結果でした。
買値の110%で、まずは売り出してみて、105%位まで下げれば成約する可能性が高いと。
少なくとも買値と同値まで下げれば、ほぼ間違いなく売れるでしょう。という結果でした。
すでに丸4年以上住んでいるので、買値以上で売れそうという結果自体は悪くないと思うのですが、如何せん今回のマンションは坪単価で1.7倍程度まで上昇しています。
今あるマンションが買値で売却できても、新しく買うマンションは1.7倍、となるとなかなか厳しいものがありますね。
マンションの残債は買値の90%程度まで返済が進んでいるので、買値で売れれば仲介手数料や税金を加味しても、少しは手元に残りそうです。
その確認ができたのは、今回の売却査定をやって良かった点ですね。

ちなみに、もう一つの周辺相場のほうは、案の定というか出てきませんでした。
こちらから、『前回仰っていた周辺の中古相場はどのマンションの分をご用意いただけたのですか?』と伺ったところ、『システムの故障で現在出せない状態なんです。』とのこと。。。
まぁ、次回確実にモデルルームに来るように、いろいろと用意するといったのかもしれませんが、ちょっとお粗末な対応だな、という印象が残りました。

そして、ライフプランニングの詳細資料を持ってきていただける3回目は、妻と一緒に参加しました。
3回目は驚くほどあっさりしていました。
知りたかった売却にかかる税制については、すこーしだけ触れてくれましたが、詳細は税理士に確認してください。とのこと。。。
まぁしょうがないといえばしょうがないですが。税理士以外は税務関連のアドバイスとかできないですからね。

ライフプランニング結果も、2回目に色々と保険のお話も含めてしていただくといわれていましたが、特に具体的な提案もなく、また、試算したライフプランのデータも紙もいただけませんでした。
私が保険に加入しなさそうな空気を出してしまったのでしょうか?

ということで、今回のモデルルーム訪問記は以上になります。

今の家を売っても残債が残るような状態にはならなさそう、というのが分かったのが良かった点でしょうか。
ライフプランの試算内容がやや消化不良だったので、その後自分で試算できるサイト等ないかなーとネットでいろいろと検索していたら、良さげなのがありました。

Financial Teacher System 6
FPのノウハウを結集した無料のライフプランシミュレーションソフト
https://financial-teacher.net/

無料で利用できますし、自分のデータが保存できるのである程度経過した時点で見直すことも可能です。加えて、エクセルでデータを出せるので、例えば、1年毎など決まったタイミングで更新して記録を残していくことも可能です。
年金計算や、死亡した場合の遺族の公的年金等の情報もシミュレートしてくれますし、かなりかゆいところに手が届くソフトです。

ある程度ライフプランニングの知識がある方にはおすすめです。

家が狭いからと言って、簡単に買い替えるのは現実的でないな、と思い知らされた今回のモデルルーム訪問でしたが、今思えばある程度安い時期に家を購入することができたのは自分にとって良かったと考えて、買い替えという選択肢は当面頭の中から消そうと思います。

引き続き、高配当株を中心に資産運用を継続していきたいと思います。


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前回の最後に記載した通り、2回目の訪問では、FPの方のライフプランニングと、売却査定の結果、周辺の物件情報が主なテーマです。

2度目の訪問は自分一人で行きました。

FPの方は、有名な外資系生保に所属されている方でした。年齢もお若いようで30歳になったかどうかくらい。

普段から聞かれることが多いのかわかりませんが、今回の新築マンションのデベロッパーとの関係性を一番最初に教えてくれました。本当かどうかはわからないですが。

(FPの方は)デベロッパーからお金は貰っていない。なので、特にこのマンションを買って欲しいという気持ちがあるわけではない(=キックバックをもらっているわけではない。)。
では、なぜ無料でお客様のライフプランニングを引き受けているかというと、マンション購入にあたっての資金計画等を作成していく中で、保険の見直し提案する機会があれば、そこが自分の収入につながると。なので、ライフプランニングは2回お会いする前提だが、2回目の際に少しそのようなお話もさせていただくかも。

とのことでした。

この話については特におかしな点はなさそうに感じました。たしかにマンション購入者はある程度収入もあり保険加入の潜在顧客となるため、その潜在顧客との接点が無料で得られるのであれば、FPの方にもメリットはありそうです。

また、過去にこのようなライフプランニングがきっかけで保険加入された方も、ライフプランニング後すぐにというケースもあれば、数ヶ月経ったタイミングで、改めて保険の見直しをお願いしたい、と連絡が来たりするそうです。
たしかに保険営業の方との接点がない方もたくさんいますからね。

早速、簡単なヒアリングをしてライフプランニングを作成していきます。ただ、今回作成するプランは、マンションを買い換える、という前提で作成されるため、現状の数値と少し変わってきます。

そのほか、特に確認したい事項はあるか?と言われたので、
・現在のマンションを売って、新たにマンションの購入する場合に、税制関連で注意するポイント
・今のマンションを売らずに賃貸に回す方法を選択することは可能か?そしてその場合の留意点を教えて欲しい
と伝えました。

簡単なライフプランニングでは出てこない内容ですが、マンションのモデルルームに出入りしているFPさんなら回答いただけるかなと。

ライフプランニングに戻りますが、先方のPCにどんどんと入力していき、自動計算で数値が算出されていきました。
聞かれたのは主に下記の項目です。

・家族構成(年齢)
・現在の収入、今後の昇給見込み
・現在の生活費
・子供の教育方針(私立か公立か)
・旅行等の非経常支出
・現在の住宅ローンの残債と売却見込額
・新たに購入する予定の部屋の金額とローン予定額
・現在の預貯金や投資額等(不労所得の有無)
・現在加入している生命保険等について

結論としては、買い換えても問題ないですね、というコメントを頂いたのですが、このライフプランシミュレーション作成の過程でいくつか気になる点がありました。

①昇給見込みが楽観的すぎる
→自分としては、正直今の金額を横引きするのも辛いな、と感じていますが、FPの方としては昇給して当然という感じで、これから15年ほど年3%程度昇給する見込みで、作成していただきました。そうなったら嬉しいんですけどね。。。
なかなか楽観的な数値が入る結果に。
もちろんFPの方の誘導にのって訂正しなかった自分が悪いのですが。やはり世間の認識的には、年功序列で給与が上がっていく、という考えが根強く残ってるなー、と感じました。

②車関連のコストが入っていない
→最初の雑談で車の保有コストが高くて困ってる、というような話をしたのですが、最後まで車関連のコストの話は出ず。これは、やや意図的に話を振ってこなかったのでは?と感じました。
駐車場代等のランニングコストや買い換えの見込みコスト等が入っていないので、全体への影響はかなり大きいです。

③児童手当や一部税金周りが未考慮
→児童手当が計算に入っていませんでした。
また、現在のマンション売却にかかる税金や、次に買うマンションの住宅ローン減税が考慮されていませんでした。
いずれも単年で見るとそこまで大きな金額ではないかもしれませんが、一定期間効果が発現するため、全体としての影響は小さくありません。

④教育費が少なそう?
プランとしては、想定される中で最も高い数値となりそうな、中学校からずっと私立で、大学は理系という選択をしました。未就学児は幼稚園に行く設定でした。
現代においては、保育園に通う共働き家庭が最も多いと思いますが、そこに対応していません。そのため、子供は3歳から教育費がかかる計算になっています。
また、習い事関連のコストが入っていないので、中学校から私立に入れるのであれば、塾代もかかると思いますし、その辺りは含まれていませんでした。
あと、理系に行くのに二人とも4年で卒業する前提でしたが、この辺りも大学院に行くパターンの試算があってもいいのかな?と感じました。理系は比較的大学院まで行くイメージがあります。

正直、FPの方も手弁当でやってくださっているので、今回の試算内容に不満があるわけではないですが、例えばこの試算を根拠にマンション購入すると、あとで不幸になる人が結構いるのでは?と不安を覚えました。
まぁ、余計なお世話なんでしょうが。

ライフプランニングを作成する中で、現状無保険である旨を伝えました(住宅ローンの団信のみ加入)。
そこで、必要保障額の考え方を教えていただいたのですが、これがとてもためになりました。

特に、自分が死亡した場合に、団信以外にどのような公的な手当てが、どれくらいの期間、金額で支給されるかというのは具体的に知らなかったので、その辺りを調べるきっかけになったのは、とてもありがたかったです。

ちと長くなったので、今回はここらで終わります。
次回で完結する予定です。

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前回の簡単なおさらい。

今住んでいる家から徒歩5分ほどの場所にマンションができることになったので、家が手狭になってきたこともあり、新築マンションのモデルルームを訪問してきました。

新築マンションについて、事前に入手していた情報
・今の家からは徒歩5分
・駅までの分数は同じ。ただより都心に近い駅に出られる
・坪単価は住んでいる家の1.7倍
・大手デベロッパーの物件
・共用施設が豪華

モデルルームで知りたいこと
・この物件の魅力、セールスポイント
・仮に買ったとして、ライフプランがどうなるか
・今の自宅の売却査定価格がいくらくらいか?

一応、こんな感じで頭に入れながら、モデルルームを訪問しました。
やはり何度行ってもモデルルームはワクワクしますよね。

物件の評価と直接的には関係ないのですが、モデルルーム内にキッズルームがあったのは、本当にありがたかったです。
うちは4歳と2歳の子がいるので、子供が一緒だとなかなか落ち着いて話をすることができません。その点、モデルルーム内にキッズルームが完備されていたので、マンションの概要説明やモデルルームの案内、その後の質疑応答まで約2.5時間ほど集中して話を伺うことができました。
どこでも取り組んでいることかもしれませんが、これがなかったら商談どころではなかったですね。
物件そのものとは関係ないのですが、物件を選定するにあたってはモデルルームに必須かと思います。
(子育て世帯をターゲットにするなら)

少し横にそれましたが、初回の訪問で感じたことをまとめていきたいと思いますが、これらは全て現在住んでいる家との対比になります。

①立地
これは事前にわかっていたポイントですが、マンション内の導線もしっかりしており、より都心の駅まで歩く場合には5分以上近くなります。
また、バス停や商業施設もより高くなるため生活利便性はかなり向上しそうです。

②豪華な共用施設
今住んでいるマンションはとても簡素な作りなので、共用施設はほぼありません。
ライブラリ、キッズスペース、パーティールーム、コワーキングスペース、ゲストルーム等々、色々な共用施設が付いており魅力的に感じました。
実際に住んだとして、どこまで使うのかな??というところがわからないですが、やはり隣の芝はなんとやら、今自分にないものはより良く見えますね。


ネガティブ
①価格(修繕費等のランニングコスト含む)
→これも行く前から分かりきっていたことですが、自分が5年前に購入した家の単価が頭の中にあるので、ここのギャップはどんなに説明をいただいても埋まりませんでした。
ちなみに高いのは物件価格のみならず、管理費等も高いです。
全て今住んでいる家との対比になりますが、
・物件価格が坪単価で約1.7倍
・管理費、修繕費が平米単価で約1.8倍〜2.1倍
・駐車場が約1.3倍
となっていました。

そのほかは特に大きなデメリットはなさそうでした。まぁ、この一つだけで十分すぎるのですが。

良い点、悪い点を記載しましたが、もう一つ今の家とそんなに変わらないなと感じた点をまとめたいと思います。

イーブン
①専有部内のグレード
これは意外だったのですが、正直今住んでいる家とあまり変わりませんでした。
値段が高くなっている分もう少し、専有部のグレードも上がっているのかな?と思いましたが、色々と確認してみるとそこまで差がなさそうだな、という結論に至りました。
かなり主観が入っていますが。
やはり、土地代、施工の人件費といったところにコストが割かれており、物件のグレードは数年前よりも相対的に下がっているのかもしれません。

②カーシェアがない
我が家は現在車を保有していますが、個人的には特に所有する必要はないと考えています。
近くにカーシェアリングを利用できる場所があれば。
今は近くにないので車があったほうが便利ではあるものの、正直コスパはいまいちです。
なので、新しく住む場合は何台かキーシェアがあると良いな、と思っていましたが、こちらのマンションにはありませんでした。

イーブンと記載しましたが、正直値段がここまで高いのだからいずれも今の家と変わらないというのはマイナスポイントでした。

ちなみにこの新築マンションはかなり特徴があるので、担当の方もその点を推しポイントとしてプッシュしてくるのですが個人的にはあまり響かなかったのでそこの辺りは割愛します。

1度目はこんな感じで、うーんという印象を担当にも伝えました。
担当の方も資金不安を和らげようとしてくれたのか、FPとの面談を勧めてくれました。
ということで、次の訪問ではFPの方にライフプランニングをしていただくことになりました。

加えて、このマンションを購入することになった場合には、今住んでいる家を得る可能性が高いため、今住んでいる家の売却見込み額を算定してくれることになりました。
家の住所を記載して、こちらも次回訪問時に査定金額をいただけることになりました。

また、このマンションだけではなく、周辺の中古も考えていると伝えたところ、親切な方だったようで、「周辺の物件も参考になりそうなものピックアップしておきますねー」
といっていただきました。

新築マンションのモデルルームの方がそこまでしてくれるものかな?と思いましたが、「不動産業者は成約価格とかわかるんですよー」とのことだったので、お願いをしました。

ということで、1回目の訪問はこれで終わりです。

2回目の訪問時はFPの方のライフプランニング、売却査定、周辺の物件情報が、主な話になります。

次回へ続きます。


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