すーさんの不合理な資産運用

合理的な資産運用をしたいと試行錯誤する30代サラリーマンのブログです。株式、投資信託等への投資や不動産、税金、子育ての話等、自分の体験、実践している内容について記していきたいと思いきます。

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不動産関連(住宅ローン含む)

既にご覧になられた方も多いかと思いますが、今月の適用金利についてメガバンクを含む国内大手行が住宅ローン金利を一部引き上げました。

これは、7月末に日本銀行が金融緩和策を修正し、ある程度金利の上昇を容認したことが影響したと見られています。

金利は今後も上昇する??

すぐに上昇していくか?というとどうでしょうか。
日銀もある程度の長期金利の変動幅拡大は容認したものの、金利が急速に上昇する場合、国債の買い入れを実施することで金利の安定化を図るとしています。
これから消費税増税が待ち受けていることからも、景気が大きく崩れないように金利を安定的に推移させたい、という考えが根底にあります。

また、実際の住宅ローン金利を見ても、三井住友信託の当初10年固定で0.8%と以前と比べて少し上昇していますが、変動金利は0.475%と相変わらず低い水準のままです。(金利はいずれも最優遇の場合)

当然ながら金利決定の基準金利自体も変動の場合2.475%から動いていません。

これらを踏まえると、当初10年固定の金利はやや上昇したものの、継続してこれからも上昇し続けるというのは、想定しづらいのでは?というのが現時点での見解です。

金利上昇にはどう対処すれば良い?

金利上昇が確実であれば、現時点で長期間の固定金利に切り替えるということも考えられますが、借換を行うにも手数料が生じることになるため、どこまで金利上昇した場合に、借換が得になるかというのはなかなか具体的にはわかりづらいところ。

私の場合は変動金利と10年年固定のミックスで借りていますが、比率は1:1ではなく、3:1位で変動金利による借入が多いため、金利上昇への耐性はそれほどありません。

ただ、現時点では無リスク資産をある程度保持できていることから、万が一急激な金利上昇が起こった場合には繰上返済を行うことである程度対応可能と考えています。

急激な金利上昇といっても、現在0.5%前後で推移している変動金利が2%を超えてくることはないだろうと。
2%を超えてきたら、変動で借りてる人の大部分は、返済がかなり厳しくなるのではと思います。

ただ、世界を見渡すとアルゼンチンは政策金利が多45%→60%に引き上げられてますし、先日大幅な通貨安を記録したトルコも17%程度と、日本では考えられないくらい高水準です。

これらの国の数値を見てしまうと、日本の金利は現実的なところでコントロールされているなと感じます。


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副業・副収入という話を、最近よく耳にします。
給与収入以外にも収入が得られるように、副業をしたりして、収入の入り口を複数作ろう!ということですね。

私が勤めている会社は、申請をして許可が下りれば副業可能となっています。
実際に副業をしている方もいらっしゃいます。
私自身、副業は行っていませんが、我が家はいくつか副収入があります。

サラリーマン世帯のささやかな副収入とは??

一応、金額の大きい順に記載していきます。

①不動産投資
→別記事でも記載しましたが、築古のファミリーマンションを保有しており、これを貸し出しています。
当該不動産にかかるローンはないので、少額ながら毎月キャッシュを産み出してくれています。
あくまで、副業と書かずに副収入としているのは、労力が全くかかっていないからです。あと、事業と呼べる規模でないということもありますが。
関連記事 不動産投資(築古のマンション)

②配当金収入
→2017年は1年間で2万7千円でした。
2018年は7月末時点で2万5千円なので、1年間で見れば、昨年よりは多くなりそうです。金額はいずれも税金控除前。
また、上記の金額は個別株からの配当金のみなので、ウェルスナビの分配金を含めるともう少しだけ増えます。

③株主優待
→特に株主優待目当てにクロス取引をしたりはしていないのですが、保有株の中で優待をくれる会社があります。オリックスやKDDIはカタログギフトをくれます。
関連記事 高配当・優待株②(オリックス)  高配当・優待株③(KDDI)

④ふるさと納税の返礼品
→ふるさと納税はよく節税の手法として取り上げられていますが、実質的に特をするのは返礼品部分なので、これも副収入としてカウントしてもいいかなと思っています。今年はかなりふるさと納税の金額が減りそうですが、いつも年末にまとめて納税しているので今年受け取った返礼品は結構たくさんあります。定期配送のやつにすると冷蔵庫の負担にもなりにくいです。
ふるさと納税については、またどこかで記事にしたいと思います。

⑤覆面調査(ミステリーショッピング)
→これが一番副収入にカウントしていいのか、怪しいのですが。
メインで行っているのは妻です。
以前記事にしている通り、実際に儲けが出るというよりは、実費に近い額が戻ってくるというのが正しいです。使わなければ入ってこないので、副収入とよんでいいものか。
ただ、ほとんど行くのは飲食店です。
仮に店に行かずともご飯は食べるわけで、実際には得してる!ということで、ここでは副収入に含めます。
関連記事 ミステリー

⑥アンケートモニター
→まだ記事にしていないですが、『マクロミル』というアンケートモニターサイトを利用して、空き時間にアンケートの回答を行っています。
ノーリスクで収入になるという点は理想的ですが、金額的にはあまり多額にはなりません。

副収入の今後の目標は?

現時点では明確な目標は無いのですが、副収入(給与以外の収入)が年間100万円を超えるとだいぶ気持ちの余裕が出てくるかなーと思います。
そのためには、現在ある副収入の金額を増やすことと、新たな副収入の道を見つけることのいずれかが必要になりますが、どちらも達成できるように取り組んでいきたいと思います。


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不動産投資というと、どんなイメージを持たれるでしょうか?
アパートを何棟も所有して、不動産所得のみで悠々自適に暮らしている、そんなイメージでしょうか。

中古区分マンションへの投資

私が行っているのは、そんなイメージと比較すると不動産投資と言えるほど大したものではないのですが、ファミリー向けのマンション1室(1棟ではありません)を保有していまして、それを賃貸することで不動産収入を得ています。

該当の不動産は、東京まで30分超の郊外にあります。
また、築年数もかなり古いです。

そのため、受取る家賃自体も高額ではなく、支払う管理費や修繕積立金は、今自分が住んでるマンションと比べるとかなり高額です。

そのため、管理費や固定資産税等を控除した後に残るのは月数万円程度になります。ただ、幸いにもこの投資に対応するローンは現時点でないので、口座の残高は少しずつですが積み上がっていきます。
ただ、インデックス投資以上に何もしていないので、収入が入って来ている実感が乏しいです。

自分にとっては地縁があるエリアのマンションであるため、周辺の家賃相場や暮らしやすさ、買い物、子育て環境等がわかるので、仮に空室になったとしてもある程度落ち着いて対応できる自信はあります。
まぁ、ある程度のことは仲介会社が対応してくれるのですが。

今後の展望

不労所得の代表格のように語られる不動産所得ですが、現状から拡大させて行くという考えは現時点ではあまりありません。
もちろんいい物件に出会えれば良いのでしょうが、なんとなく負け戦になる未来しか見えないので笑

どこかでエグジットを考えないといけないな、と思いつつ、ずっと同じファミリーに入居いただいているので手放すタイミングもなく。ファミリーの方は子供の学校があるので転勤がなければかなり長期間居住いただけるので、大家側としてはとても助かります。
2回更新していただいているので、現在5年目になります。

ただ、今入居いただいているファミリーは、猫を飼っていらっしゃるので室内の壁などはかなり引っかかれているのでは、と思います。

敷金も預かっているのである程度はそこで相殺可能かと思いますが、ペットによる引っかき傷の原状回復工事はかなり高額なイメージがあります。

いずれ修繕や原状回復として、高額な支出が発生するはずなので不動産から得られた収入については手をつけずにとっておきたいと思います。


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数年前に新築のマンションを購入しました。

ほぼフルローンを組んでの住宅購入です。
ローンの利息と、ローン控除による税金の還付、これらの項目だけを取り出して比較することに意味はないと思うのですが、わかりやすいので表にしてみました。

ローン減税効果


こちらの表は2018年度まで表記していますが、2018年度の数値は現時点での見込みです。おそらく数円程度の誤差だと思いますが。

利息については、2015年度の途中に借り入れ契約が始まったので、2015年度は少し利息が少なく出ていますが、全体としては返済が進むにつれて、少しずつ減って来ています。

一方の住宅ローン減税は、年末の借入残高で判定されるため、初年度もフルに恩恵を受けられています。
また、利息部分と同様に借入残高の減少に伴い、控除額も逓減しています。

住宅ローンの借入利率が1%を下回っているので、当たり前の結果ではあるのですが、改めて、ローンの利息部分以上の金額が還付されるというのは大きいなと実感します。

このまま10年間順調に行けば、総額350万円程度は減税されることになります。

また、手続的にも初年度は確定申告をしなければなりませんが、2年目以降は年末調整だけでも還付が受けられるのは手続が少なくて済み、非常に楽でありがたいです。

住まいについては、購入か賃貸か、というよく議論されている命題もあり、結論も人によって大きく異なることもありますが、税制上の優遇という点において購入の方が手厚いというのは、異論のないところだと思います。

住宅ローン控除は年間最大40万円が還付されるため、これを積立NISAへの投資原資にするというのはありだと思います。年末調整での還付が年末なのでちょうど翌年の投資に回せますね。
かくいう私は積立NISAの口座を開設せずに、NISA口座のままなのですが。。。

住宅ローン控除は、前回の消費税増税のタイミングで、控除枠が拡大されました。拡大された結果、一般住宅の場合、10年で最大400万円が控除されることとなりました。
前回の消費税増税時は、その前段階で控除枠が逓減していたため、景気刺激策として枠が拡大されました。

来年の10月に予定されている消費税の増税にあたり、住宅ローン控除の枠がどうなるかはわかりませんが、今よりも縮小することはないと考えています。

そのため、住宅購入が税制上有利という状況は引き続き変わらないと思います。


いずれにせよ、減税で還付された分も貴重な投資の財源になるのでこれについても継続的に投資にまわしていきたいと考えています。


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